사악한 자들이 등장하다.
한국에서는 전세 사기와 경매를 악용하는 사례가 늘고 있다. 피해자들은 보증금을 돌려받지 못하거나 극히 낮은 금액으로 낙찰되어 재산을 잃고 있다. 대표적인 사례를 통해 이 문제의 심각성을 구체적으로 설명한다.
1.전세 사기 피해: 대구에 사는 40대 박모 씨는 1억 3천만 원을 보증금으로 걸고 전세 계약을 했지만, 집주인의 사업 실패로 인해 보증금을 돌려받지 못하고 경매에 들어간다. 여러 차례 유찰 끝에 최저가 316만 원으로 낙찰되었고, 박 씨는 낙찰자로부터 받을 보증금 중 일부만 돌려받게 된다.
2.낙찰 후 악용 행위: 낙찰자는 부동산을 낮은 가격에 취득한 후 전세 보증금을 반환하지 않은 채 신규 세입자를 월세로 입주시켜 임대 수익을 얻는다. 이들은 적은 금액으로 주택을 소유하면서 고의적으로 보증금을 반환할 의무를 회피하고 있다.
3.법률 허점을 악용한 신종 사기 수법: 일부 법인은 민법의 경매 절차 허점을 악용해 임대 계약 후 소유권을 취득하여 막대한 수익을 남기고, 이후 법인을 청산하거나 연락을 끊어 책임을 회피하고 있다. 전문가들은 낮은 낙찰가를 통한 소유권 취득과 세입자 피해 방지를 위해 제도적 보완이 필요하다.
4.전세 보증금을 노린 추가 사기: 피해자들이 전세 보증금을 되찾기 위해 재경매나 보증보험을 통해 피해 보상을 시도하지만, 법적인 문제와 절차적 제한으로 피해를 완전히 복구하는 것이 어려운 상황이다. 일부 사기범은 전세 보증금을 받은 후 온라인 도박 등으로 탕진해 피해자가 보증금을 돌려받지 못하게 하기도 한다.
제도적 개선 필요성
낙찰자가 고의로 전세 보증금을 반환하지 않을 경우 법적·재정적 문제와 함께 신용과 재산상의 불이익이 생길 수 있다. 구체적인 잠재적 문제를 살펴보면 다음과 같다.
1. 법적 책임과 민사 소송
→세입자는 보증금 반환을 위한 민사 소송을 제기할 수 있으며, 법원이 낙찰자에게 보증금을 반환하라는 판결을 내릴 가능성이 높다.
→강제 집행을 통해 낙찰자의 자산이 압류될 수 있으며, 이 과정에서 소송비용과 추가 이자가 발생해 낙찰자의 부담이 더 커질 수 있다.
2. 연체 이자 부담
→보증금 반환을 의도적으로 지연하는 동안 지연 이자가 부과될 수 있다. 법정이율이나 계약에 따른 이자가 적용되므로, 시간이 지날수록 낙찰자의 재정적 부담은 더욱 커진다.
→반환 의무가 명확히 있음에도 불구하고 고의로 지연할 경우, 법정이자율보다 높은 상사법정이율이 적용될 수 있다.
3. 형사 책임 (사기 혐의)
→낙찰자가 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없음을 알면서도 의도적으로 세입자와 계약을 맺거나, 반환 의무를 회피하려 했다는 것이 입증될 경우, 이는 사기 혐의로 형사 고발될 수 있다.
→형사 소송으로 이어질 경우 낙찰자는 벌금, 징역 등 형사 처벌을 받을 가능성이 생긴다.
4. 신용도 하락
→민사나 형사 소송으로 인해 낙찰자의 신용도가 하락할 수 있다. 이는 금융거래에서 불이익을 초래하며, 향후 대출, 금융 상품 이용에 제한을 받게 될 수 있다.
5. 자산 압류와 경매 재진행 가능성
→법적 판결로 보증금을 반환하지 못하면 낙찰자의 기타 자산이나 해당 주택이 압류되어 재경매에 넘어갈 수 있다. 재경매로 인해 낙찰자의 재산권을 상실할 위험이 커진다.
6. 향후 투자와 경매 참여 제한
→악의적 낙찰자로 등록되면 추후 경매 참여 제한이나 투자 활동에 불이익이 따를 수 있다. 법원과 경매 시장에서는 악의적인 낙찰자와 관련된 기록이 남아, 이후 부동산 거래나 경매 참여 시 불이익을 받을 가능성이 크다.
7. 신뢰도 손상과 사회적 평판
→낙찰자가 보증금을 고의로 반환하지 않았다는 사실이 드러나면, 사업적 신뢰도와 사회적 평판이 크게 손상된다. 이는 낙찰자의 다른 거래나 사업에 부정적인 영향을 미쳐, 장기적인 손실을 초래할 수 있다.
이와 같이 고의적인 보증금 미반환은 법적 소송, 형사 처벌, 신용 하락, 자산 압류 등 다양한 문제가 뒤따를 수 있다. 낙찰자는 법적 의무를 이행하지 않는 행위가 장기적으로 더 큰 손해로 돌아올 수 있음을 인지해야 한다.
그러나 제도가 개선 및 정착되는 시간을 견뎌야 하는데 세입자 입장에서 현실적인 대안이 될수 없다.
솔루션 : 의인(제3자)이 나타나다!
가령 현재 세입자가 보증금에 대한 권리를 제3자에게 양도하고, 제3자가 전세보증금만큼의 대출을 세입자에게 제공하는 방안을 고려할 수 있다. 이 방법은 원래 생활을 유지하면서도 보증금 반환 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있다. 아래는 이 방법의 가능성과 구조에 대한 설명이다.
1. 권리 양도 및 대출 구조
→세입자는 보증금 반환이 어려운 상황에서 전세보증금에 대한 반환 청구 권리를 제3자에게 양도한다. 제3자는 보증금에 해당하는 금액을 세입자에게 대출하여 세입자가 보증금 없이도 생활을 유지할 수 있게 돕는다.
→제3자는 이후 해당 주택을 월세로 전환해 임대 수익을 얻으며, 이를 통해 대출 상환이나 추가 수익을 창출할 수 있다.
2. 월세 전환 후 제3자의 수익 확보
→제3자는 전세보증금 반환에 대한 권리를 가지며, 이를 바탕으로 월세 임대 수익을 통해 투자금을 회수할 수 있다.
→월세 임대가 성공적으로 이루어질 경우 대출금 상환뿐만 아니라 수익 확보도 가능하다. 주택이 위치나 조건 면에서 월세 전환이 매력적이라면, 지속적인 임대 수익 창출이 가능하다.
3. 실현 가능성 및 고려 사항
→법적 권리 양도: 전세보증금 반환 청구권이 제3자에게 명확히 양도될 수 있는지 법적으로 확인해야 한다. 반환 청구권 양도에는 별도의 계약서 작성과 공증 등의 법적 절차가 필요할 수 있다.
→집주인의 동의: 집주인이 제3자의 권리 인수에 동의하는지 확인해야 하며, 집주인이 반대할 경우 제3자의 권리 행사가 어려울 수 있다.
→대출 조건: 제3자가 세입자에게 대출할 때 이자율과 상환 조건을 사전에 협의해 세입자에게 부담이 되지 않도록 해야 한다.
→월세 전환 시 임대 시장 분석: 주택의 위치나 조건이 월세 전환에 적합한지 임대 시장 상황을 분석해 월세 전환 후 수익이 안정적으로 확보될 수 있는지 평가해야 한다.
4. 장점과 단점
장점:
→세입자는 보증금 반환 문제로 인해 생활이 불안정해지지 않고 원래 생활을 유지할 수 있다.
→제3자는 월세 수익을 통해 투자금을 회수할 가능성을 가질 수 있다.
단점:
→세입자와 제3자 사이에 대출 이자 부담이 발생할 수 있으며, 월세 전환이 계획대로 이루어지지 않을 경우 제3자에게 리스크가 남을 수 있다.
→법적 문제나 집주인과의 협의에 따라 실행이 제한될 수 있다.
이 방식은 전세보증금 반환 문제를 해결하기 위한 현실적 대안으로 활용 가능성이 있다. 다만, 법적 검토가 충분해야 할것이다.