1. 고수익 보장의 유혹, 경매 학원의 덫
경매 학원은 “고수익 보장”과 “안정적인 투자처”를 내세워 투자자들의 관심을 끌고 있다. 특히, 유튜브 강의와 실전 강의 등을 통해 신뢰를 형성한 후 공동투자 방식으로 투자금을 모집하고 있다.
김원장은 경매 학원의 수강생들에게 “투자금 대비 2~3배의 수익”을 보장하며, 투자금을 모집해 부동산을 공동 낙찰받고 있다. 학원은 “공동 투자 시스템”을 통해 소액 투자자도 경매에 참여할 수 있다고 홍보하며, 투자자들이 적은 금액으로도 큰 부동산 프로젝트에 참여할 수 있도록 유도한다.
2. 주요 사례: 섬 개발과 맹지 투자
물치도 낙찰 사례
- 낙찰가: 94억 원
- 투자 구조: 60억 원은 수강생 자금, 43억 원은 은행 대출로 마련.
- 문제점: 개발이 진행되지 않으며, 매달 2,500만 원의 이자 부담이 투자자들에게 전가되고 있다.
- 결과: 5년째 사업이 진행되지 않아 투자자들이 막대한 손실을 보고 있다.
인천 영종도 상가 개발 사례
- 투자 금액: 평당 200만 원 이상.
- 문제점: 해당 부지는 맹지로, 도로가 없어 개발이 불가능하며, 공시지가 보상 시 손실이 확실시되고 있다.
3. 경매 학원의 사업 방식과 문제점
법인을 활용한 투자
- 경매 학원은 주식회사를 설립해 부동산을 낙찰받고 있다.
- 투자자들은 법인의 주주로 등록되지만, 소유권은 회사가 가지며, 회사 대표가 실질적인 경영권을 행사한다.
- 투자자들은 소유권을 주장하기 어렵고, 회사의 재정 문제나 부채는 고스란히 투자자들에게 영향을 미친다.
투자 구조의 허점
- 투자자들에게 높은 수익률을 보장하면서도 구체적인 개발 계획이나 매각 계획이 부족하다.
- 대출 이자를 갚지 못해 유보금을 전용하거나 추가 자금을 요구하는 사례가 발생하고 있다.
불법적인 대출과 자금 전용
- 농협 등에서 대출을 받으며, 대출금 일부를 유보금으로 남긴 후 이자 지급에 사용한다.
- 일부 학원 관계자와 가족이 법인 설립 및 자금 유출에 관여한 것으로 드러났다.
4. 투자자 피해 규모
- 투자자 수: 약 7,000명.
- 피해 금액: 3,000억 원 이상.
- 주요 피해 사례: 투자금 회수가 불가능하거나, 투자 금액 대비 터무니없이 낮은 수익률로 인해 심각한 손실이 발생하고 있다.
5. 주의할 점과 대책
투자 시 주의할 점
- 과도한 고수익 보장: 현실적이지 않은 수익률을 제시하는 경우 신중히 검토해야 한다.
- 소유권 확인: 투자자가 실질적인 소유권을 확보할 수 있는지 확인해야 한다.
- 법인의 신뢰도 검증: 투자 대상 법인의 재무 상태 및 신뢰도를 철저히 조사해야 한다.
제도적 개선 필요
- 공인중개사법 강화: 경매부동산 컨설팅과 관련된 명확한 규정 및 단속 필요.
- 학원법 적용: 교육 지청을 통해 학원의 투자 모집 활동을 감독하고 제한해야 한다.
- 투자자 보호 법안 마련: 공동투자와 관련된 법적 보호 장치를 강화해야 한다.
6. 마무리: 투자 결정 전 반드시 검토해야 할 사항
부동산 경매 공동투자는 매력적인 수익을 약속하며 투자자를 끌어들이고 있지만, 실제로는 많은 허점과 위험이 존재한다. 개인 투자자는 아래 사항을 반드시 검토해야 한다:
- 계약서 및 등기부 확인: 소유권 및 계약 조건을 명확히 검토.
- 투자처의 실질적 가치 조사: 현장 방문 및 공인된 전문가의 의견 청취.
- 고수익 주장에 대한 신중한 접근: 현실적 수익률인지 검토.
투자 전 충분한 조사와 신중한 검토로 피해를 예방할 수 있다. 또한, 정부와 관련 기관의 철저한 관리와 제도적 보호가 뒤따라야 한다.
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투자자들의 잘못도 있다.
우리는 투자에 대해 잘 알고 있다.
투자는 원금이 보장되지 않고 잃을수 있다는 사실, 대출(레버리지)로 투자하는 것은 더 큰 위험도 동반한다는 것이다.
우리는 이러한 진리들을 잘 알고 있지만, 알고 있는데로 행동하지 않는다는 것이다.